Cofinimmo: Vastgoed gaat profiteren van lagere rente
Cofinimmo: vastgoedspeler kan profiteren van renteverlagingen
- Vastgoedspeler met focus op zorgvastgoed
- Waardering voorbije jaren te lijden onder renteverhogingen
- Verwachte renteverlagingen kunnen vastgoedaandelen opnieuw ondersteunen
Een GVV in zorgvastgoed – wat is een GVV?
Cofinimmo is een Gereglementeerde VastgoedVennootschap (GVV), een speciaal statuut voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven in België.
Het statuut biedt fiscale voordelen, en in ruil moet het bedrijf aan enkele voorwaarden voldoen, waaronder een maximale schuldgraad en de verplichting om minstens 80% van de winst jaarlijks uit te keren als dividend.
GVV’s zijn dus dividendaandelen die de huurinkomsten die ze halen uit hun vastgoedportefeuille elk jaar grotendeels uitkeren aan de aandeelhouders.
Cofinimmo – van kantoren naar zorg
Cofinimmo was oorspronkelijk een speler in kantoorvastgoed, vooral in en rond Brussel, maar heeft in de loop der jaren ook gediversifieerd naar cafés en verzekeringskantoren.
Sinds 15 jaar ligt de focus vooral op groeien in zorgvastgoed (vooral rusthuizen) en wordt de kantoorportefeuille stelselmatig afgebouwd ten voordele van meer zorgvastgoed.
Daarbij werd de portefeuille ook meer en meer internationaal uitgebouwd en sinds dit jaar is het aandeel van de portefeuille in België voor het eerst onder 50% gezakt. Op een totale portefeuille van ongeveer € 6,2 miljard is vandaag 75% zorgvastgoed, nog 17% kantoren en 7% de cafés en verzekeringskantoren.
Het voordeel van het zorgvastgoed is dat Cofinimmo met de uitbaters vaak huurcontracten voor een lange termijn (15 jaar) kan afsluiten met jaarlijkse indexering van de huren, wat voor stabiele inkomsten zorgt.
Huurcontracten voor kantoren zijn gemiddeld voor kortere perioden, en door de evolutie naar meer thuiswerk sinds COVID steeg het risico dat er een overaanbod aan kantoorvastgoed zou komen, met meer leegstand en lagere huurprijzen als gevolg.
De switch naar meer zorgvastgoed was dan ook vooral om de inkomsten van de groep stabieler en voorspelbaarder te maken.
Vastgoedaandelen van geliefd naar gehaat
De zeer lage renteniveaus waren de voorbije jaren een rugwind voor de vastgoedaandelen. Hun dividendrendement lag duidelijk hoger dan de rente die beleggers op staatsobligaties konden krijgen en zo werden ze een gewild alternatief voor beleggers.
De vastgoedaandelen, die meestal met een korting op hun intrinsieke waarde noteren, zagen hun kortingen wegsmelten en noteerden zelfs met een premie: zo piekte het aandeel van Cofinimmo begin 2020 aan een koers rond € 160, wat toen een premie van 60% was op haar intrinsieke waarde van € 100 per aandeel.
Daarna zorgde de COVID-pandemie er wel voor dat het aandeel wat terugviel, gezien de negatieve impact die de pandemie had op vooral de kantoorportefeuille. Het aandeel bleef wel nog aan een premie noteren in de jaren daarna omdat de rente nog altijd laag bleef.
De ommekeer voor de vastgoedaandelen kwam er toen de centrale banken door de oplopende inflatie genoodzaakt werden om de rentevoeten te verhogen: vanaf begin 2022 volgde een reeks renteverhogingen in anderhalf jaar die in de VS de kortetermijnrente verhoogden van 0% naar 5,25%.
De ECB volgde toen een gelijkaardig parcours van 0% naar 4%. Die renteverhogingen maakten vastgoedaandelen niet alleen minder aantrekkelijk tegenover obligaties, ze zorgden er ook voor dat de financieringskosten op de leningen van de vastgoedspelers begonnen te stijgen, wat woog op hun winsten.
Cofinimmo zag zo de koers van haar aandeel halveren van € 134 in maart 2022 naar € 67 in augustus 2023.
Om aandeelhouders gerust te stellen over de schuldgraad, zag Cofinimmo zich in oktober vorig jaar genoodzaakt om een kapitaalverhoging door te voeren van € 167 miljoen (8% nieuwe aandelen) aan een koers van € 60 per aandeel.
Dit verlaagde de schuldgraad, maar zorgde ervoor dat de koers nog verder afkalfde. Inmiddels noteert het aandeel rond de 57 euro.
Operationeel voldoende
Operationeel gaan de zaken nochtans redelijk: enkele kleinere rusthuisuitbaters in Duitsland waren in financiële problemen gekomen door COVID en de daaropvolgende hoge inflatie, maar de impact daarvan op de resultaten van Cofinimmo was beperkt, en de bedrijven hebben ondertussen een doorstart kunnen maken.
Cofinimmo slaagde er in een moeilijke kantorenmarkt vorig jaar ook in om haar doestelling van €300 miljoen aan desinvesteringen voor kantoorvastgoed te halen.
Het renterisico op de leningen is tot en met 2026 grotendeels afgedekt en de bezettingsgraad van de portefeuille is een nog altijd heel hoge 98,4%.
Toch noteert het aandeel nu aan een korting van meer dan 40% op de intrinsieke waarde van € 98,11. Het dividend, dat stabiel blijft op € 6,2 per aandeel, geeft aan de huidige koersen een brutorendement van meer dan 10%, wat een tweede indicatie is dat het aandeel goedkoop noteert.
Renteverlagingen kunnen sentiment voor vastgoedaandelen keren
Enkele jaren geleden bij de lage en zelfs negatieve rentevoeten overdreven de beurzen in de ene richting, en werden vastgoedaandelen te duur gewaardeerd. Door de renteverhogingen van de voorbije twee jaren is de slinger de andere kant opgegaan, en lijkt het dat de markt nu vastgoedaandelen te goedkoop waardeert.
We denken dat de slinger binnenkort opnieuw de andere kant kan uitgaan, nu de renteverhogingen voorbij zijn, en we terug lijken te beginnen aan een periode van renteverlagingen.
Zo verlaagde de Europese Centrale Bank vorige maand voor het eerst in vijf jaar opnieuw haar kortetermijnrente, en lijkt de voorzitter aan te geven dat er nog 1 of 2 renteverlagingen later dit jaar zullen volgen.
Ook in Canada en Zweden werd recent de rente verlaagd, en de laatste inflatiecijfers in de VS vorige week gaven aan dat ze niet ver meer van het doel van 2% inflatie zitten, dus daar zouden ook later dit jaar nog renteverlagingen kunnen volgen.
Lagere rente kan zo weer een rugwind worden voor de vastgoedaandelen, en ervoor zorgen dat de korting op de intrinsieke waarde bij aandelen als Cofinimmo de komende maanden opnieuw afneemt.
DISCLAIMER: Auteur is LONG aandelen Cofinimmo
Je dient de informatie in dit artikel niet te beschouwen als professioneel beleggingsadvies of als vervanging daarvoor. De informatie is uitdrukkelijk niet bedoeld als advies tot het kopen of verkopen van bepaalde effecten of effectenproducten. Aan deze informatie kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend. Alle door ons verstrekte informatie en analyses zijn geheel vrijblijvend. Alle consequenties van het op welke wijze dan ook toepassen van de informatie blijven volledig voor eigen rekening. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor de mogelijke gevolgen of schade die zouden kunnen voortvloeien uit het gebruik van de door ons gepubliceerde informatie.
Je bent zelf eindverantwoordelijke voor de beslissingen die je neemt met betrekking tot jouw beleggingen. Indien iemand besluit om zelf opdracht te geven tot koop of verkoop van effecten of effectenproducten, doet hij of zij dat volledig op eigen initiatief en voor eigen verantwoording en risico. Beleggen brengt risico’s met zich mee. Het aangaan van beleggingsposities kan koersverlies tot gevolg hebben.
